LA VENTA DE TU VIVIENDA EN EL IRPF

Si estás pensando en vender tu casa para comprar otra, aparte de los cálculos de rentabilidad que hagas, es también MUY importante que tengas en cuenta algo más:

Si vendes tu casa, como regla general, tributará como una GANANCIA PATRIMONIAL....¿y qué siginifica eso? Significa que del “beneficio” que obtengas de la venta, vas a tener que tributar por él (los primeros 6.000 euros de beneficio al 19 por 100 y el resto del beneficio al 21...¿mucha pasta, no?)

¿Siempre es así? Pues no, no es así...si esperas 3 años (para que se considere vivienda habitual o te traslades por razón de “fuerza mayor”, divorcio, traslado del puesto de trabajo...), podrás NO tributar por esta venta a condición de que el PRECIO DE VENTA lo destines antes de 2 años a comprar una nueva vivienda habitual.

La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sóla vez o sucesivamente, en un período NO superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

Muy importante deciros que la EXENCIÓN (no pagar por la GANANCIA PATRIMONIAL), puede ser total (inviertes TODO el dinero) o parcial (inviertes parte del dinero)...en este ultimo caso, tributarías proporcionalmente:

Un ejemplo:

Vendes una casa por 10.000 euros (es un ejemplo!!) que te costó 3.000 euros. En este caso, tendrías que pagar a Hacienda por el BENEFICIO: 7.000 euros...acordaos, los primeros 6.000 euros al 19 por ciento (1.140 euros)) y los 1.000 restantes al 21 por ciento (210 euros).

PAGARÍAS 1.350 por esta venta!!!!!

Pero si me haces caso y has esperado los años preceptivos o/y te has cambiado por las causas de “fuerza mayor” y cumples lo siguiente:

• Plazo máximo. La reinversión ha de hacerse de una sola vez o sucesivamente en un plazo que no supere 2 años, los cuales pueden ser anteriores o posteriores a la nueva adquisición. En el caso de no hacer la reinversión en el mismo ejercicio fiscal que realiza la enajenación, ha de hacerlo constar en la declaración de la renta del ejercicio en el que haya obtenido dicha ganancia.
• Reinversión parcial: En caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.
• En el supuesto de transmisión de una vivienda en la cual existiese un préstamo para su financiación pendiente de amortizar, se considera como importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar. En este caso no se considera una reinversión parcial, aunque parte del importe obtenido en la transmisión de la vivienda se haya destinado a la amortización del préstamo pendiente.
• El incumplimiento de cualquiera de las condiciones de reinversión determina el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En este caso, el contribuyente debe imputar la parte de la ganancia patrimonial que resulte no exenta al año de su obtención, practicando, para ello, declaración-liquidación complementaria con exclusión de los intereses de demora.
  

Y para terminar con este breve análisis de uno de los puntos más “peliagudos” del impuesto, decir que existe un único PUNTO NEGRO de aplicarse esta EXENCIÓN.

La parte negativa es que cuando compres la NUEVA vivienda, no vas a poder durante unos años deducirte lo invertido en el pago de la hipoteca hasta que superes:

. las cantidades que te hayas deducido en la ANTIGUA vivienda y,

. el importe de la GANANCIA PATRIMONIAL que quedó EXENTA.

Tiene lógica: las primeras ya las has deducido, no vas a deducirte estas cantidades 2 veces!!! Y al no pagar por la Ganancia Patrimonial (el beneficio), tampoco pretenderás deducirte esta cantidad.